Zdarza się, że podczas trwania umowy najmu apartamentu na sąsiedniej działce pojawiają się jakieś prace budowlane. Ich oddziaływanie może być różne. Najczęściej powodują one, że pobyt w apartamencie jest po prostu mniej przyjemny. Pojawia się pytanie, czy w takiej sytuacji najemca może żądać obniżenia czynszu za pobyt?
Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Czy do takich wad można zaliczyć hałas na sąsiedniej działce, nie należącej do właściciela wynajmowanego lokalu? W podobnej sprawie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z 23 maja 2014 r. (sygn. I ACa 390/14, teza: Legalis). Sąd ten orzekł, że:
Za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 KC jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego. Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 § 1 KC prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić. W sytuacji kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania osób trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 KC. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, która jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego.
Trzeba też zauważyć, że w takich sprawach, których przedmiotem jest pojedyncza usługa, a nie impreza turystyczna, najemca nie może też powoływać się na przepisy dotyczące odpowiedzialności za tzw. zmarnowany urlop (za szkodę niemajątkową w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy). Z drugiej strony jednak każda sprawa wymaga indywidualnej i szerokiej oceny, zwłaszcza w sytuacji gdy umowa jest zawierana z konsumentem.
Oczywiście powyższe zasady w żaden sposób nie ograniczają stron w poszukiwaniu rozwiązań kompromisowych, optymalnie satysfakcjonujących najemcę i wynajmującego.
Piotr Cybula
PRAWO TURYSTYCZNE 