Prezes UOKiK opublikował dokument pt. „Informacja o obniżce ceny. Wyjaśnienia Prezesa UOKiK„. Ma on znaczenie również dla rynku turystycznego, m.in. w kontekście tzw. cen dynamicznych (s. 30 i 31 informacji).
Na stronie UOKiK dostępna jest również informacja pt. „Jak obliczać i prezentować obniżki cen – wyjaśnienia Prezesa UOKiK„.
Spółka Wakacje.pl z Gdańska prowadzi serwis internetowy, w którym prezentuje oferty imprez turystycznych w obiektach na całym świecie pochodzące od różnych biur podróży. Można w nim wyszukać, a następnie kupić rodzinny wyjazd na narty, wczasy na egzotycznej wyspie czy wycieczkę objazdową. Problem w tym, że prezentowane ceny mogą wprowadzać w błąd. Przykładowo: na stronie z wynikami wyszukiwania 7 dni w 5-gwiazdkowym hotelu na Riwierze Tureckiej w przeliczeniu na osobę kosztowało 2111 zł, a po wejściu na stronę danej oferty i zaktualizowaniu ceny – 2558 zł.
– Postawiłem spółce Wakacje.pl zarzut wprowadzania konsumentów w błąd. Cena to jedno z podstawowych kryteriów, które bierzemy pod uwagę, planując wyjazd. Przedsiębiorcy mają obowiązek rzetelnie o niej informować, uwzględniać wszystkie jej elementy i dbać o aktualność. To pierwsze takie działanie na rynku usług turystycznych. Będziemy się dalej przyglądać praktykom dotyczącym podawania cen w tej branży niezależnie od tego, czy są to duże biura podróży, małe firmy czy portale pośredniczące w sprzedaży ofert – mówi Tomasz Chróstny, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Z monitoringu serwisu Wakacje.pl przeprowadzonego przez UOKiK wynika, że problem zaniżonych cen w wynikach wyszukiwania dotyczył blisko 2/3 przebadanych ofert. W około 10 proc. przypadków ceny prezentowane w wyszukiwarce były z kolei zawyżone. Różnice między cenami widocznymi w wynikach wyszukiwania i na stronach konkretnych ofert wynosiły od kilkudziesięciu do kilkuset złotych w przeliczeniu na każdego uczestnika wycieczki.
– Niepełne lub nieaktualne ceny w wynikach wyszukiwania mają też wpływ na wyniki sortowania ofert według kryterium od najtańszej oraz wyniki ich filtrowania w określonym przedziale cenowym. W efekcie konsumenci mogą dostać dezinformujące dane, np. rzeczywiście najtańsza oferta może się znaleźć na dalekim miejscu. Może to utrudniać dokonanie optymalnego wyboru usługi – wyjaśnia Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.
Od lipca 2022 r. – już w trakcie postępowania wyjaśniającego – spółka Wakacje.pl zaczęła zamieszczać przy wynikach wyszukiwania symbol, po rozwinięciu którego pojawia się informacja, że w niektórych przypadkach cena może się zmienić. Zdaniem Prezesa Urzędu nie zmienia to faktu, że konsumenci mogą być dalej wprowadzani w błąd. Za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów grozi kara do 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorcy.
Źródło: powyższa informacja to komunikat Prezesa UOKiK z 31 stycznia 2023 r.
[aktualizacja] Jak wynika z informacji prasowych, w dniu dzisiejszym komunikat wydała również spółka Wakacje.pl:
• Jesteśmy zaskoczeni stanowiskiem Prezesa UOKIK, który jak zakładamy omyłkowo przypisał nam rolę, której nie pełnimy.
• Wakacje.pl S.A. prezentują ofertę partnerów zewnętrznych (biur podróży) i nigdy nie wpływają na wysokość cen ich ofert prezentowanych w serwisie http://www.wakacje.pl.
• Wysokość cen wynika tylko i wyłącznie z polityki sprzedażowej biur podróży.
15 września 2022 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów organizuje webinar dla konsumentów pt. „Turysta mądry po szkodzie„. Szczegóły poniżej. Link do wydarzenia: https://www.infoliniakonsumencka.pl/live/?
CGA Invest Sp z o.o. zrealizowała condohotel Czarna Perła w Siennej, w gminie Stronie Śląskie. Przedsięwzięcie typu condo/aparthotel przewiduje możliwość zakupu lokalu użytkowego, z którego właściciel może korzystać przez wyznaczoną część roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5-15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie.
Wątpliwości Urzędu w przypadku oferowania nabycia lokalu w inwestycji Czarna Perła wzbudziło:
Informowanie o bezpieczeństwie inwestycji. W materiałach reklamowych tak m.in. ją opisywano: „Pewność i rentowność inwestycji”, „Zakup w systemie condo to bezpieczna forma inwestycji”. Tymczasem spółka nie stosowała żadnych środków ochrony wpłat nabywców, więc inwestycja w lokal była obarczona podwyższonym poziomem ryzyka. Przypominamy, że osoby kupujące lokale użytkowe w condo/aparthotelu nie są chronione przez przepisy tzw. ustawy deweloperskiej.
Nieprzekazywanie istotnych informacji co do modelu finansowania – konsumenci nie byli informowani o tym, że budowa condohotelu była finansowana w całości z ich wpłat. CGA Invest nie przewidziała angażu własnych środków.
Mylne informacje o wysokości zysków i częstotliwości ich uzyskiwania. Spółka stosowała materiały reklamowe, w których deklarowała większe oraz częściej wypłacane zyski niż wynikało to z wzorców wykorzystywanych podczas zawierania umów z konsumentami. Mimo że zgodnie z reklamami zysk miał wynikać z kwoty zainwestowanej przez konsumenta, w treści umów faktyczną podstawą jego wyliczenia była wyłącznie cena netto za lokal – tj. kwota inwestycji pomniejszona o 23-procentową stawkę podatku od towarów i usług.
Nieprawdziwe informacje o firmie, która zawrze umowę najmu z konsumentem. W treści umów rezerwacyjnych oraz przedwstępnych umów sprzedaży spółka informowała, że będzie operatorem Czarnej Perły. W rzeczywistości, inny podmiot zawierał umowy najmu z konsumentami.
– Nieinformowanie konsumentów o tak istotnych aspektach jak finansowanie inwestycji w całości z ich środków czy też mniejszych korzyściach finansowych mogło wpłynąć na decyzję dotyczącą zawarcia umowy. Być może konsumenci nie zrobiliby tego, gdyby dostali rzetelne i prawdziwe informacje o inwestycji. Przypominam, że zanim zainwestujemy w lokal w condo czy aparthotelu, powinniśmy bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami oferty, jak i być świadomymi ryzyka – mówi Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.
Spółka CGA Invest zobowiązała się do zmiany praktyk i zrekompensuje konsumentom ich skutki. Na rekompensatę mogą liczyć osoby, które były zainteresowane ofertą CGA Invest, ale nie zawarły umowy, a także te, które nadal są właścicielami lokalu w condohotelu lub go sprzedały. Zobacz, na co możesz liczyć:
Szczegóły zawarte są w decyzji na uokik.gov.pl.
Powyższa informacja stanowi komunikat UOKiK z 19 maja 2022 r.
Urząd Ochrony konkurencji i Konsumentów opublikował wyniki kontroli z 2021 roku w lokalach gastronomicznych w miejscowościach turystycznych. Kontrola wykazała, że w prawie połowie „obiektów” stwierdzono błędy, co rzutowało na sytuację konsumentów i ich prawa.
Do pobrania: raport i wykaz skontrolowanych miejsc.
W niedawnej wypowiedzi Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, stwierdził:
W przypadku imprez turystycznych, które mają miejsce za kilka miesięcy, powinniśmy obserwować rozwój wydarzeń i poczekać. Nie ma obecnie potrzeby, żeby tego typu wyjazdy czy loty odwoływać. Jednak sytuacja zmienia się diametralnie z dnia na dzień.
Wypowiedź tę przyjąłem z dużym zaskoczeniem. Uważam, że może ona prowadzić konsumentów do błędnych decyzji a przez to wymaga komentarza, a najlepiej sprostowania ze strony Prezesa UOKiK. Chodzi mi o stwierdzenie, że w przypadku wyjazdów, które mają miejsce za kilka miesięcy „Nie ma obecnie potrzeby, żeby tego typu wyjazdy czy loty odwoływać”.
Po pierwsze, oczywiście zdaję sobie sprawę z trudnej sytuacji branży. Oczywiste jest, że co do zasady zależy jej na tym aby wyjazdy nie były odwoływane i chce zachęcić klientów do wsparcia tej idei.
Po drugie, każdy klient oczywiście jeśli chce wesprzeć organizatora przez nieodwoływanie wyjazdu powinien to robić w sposób świadomy, z wiedzą na temat jego praw i obowiązków, a w szczególności zróżnicowaniem praw i obowiązków obecnych, jak i istniejących w przyszłości w związku ze zmieniającymi się okolicznościami.
Po trzecie, co ma kluczowe znaczenie, wypowiedź Prezesa UOKiK ma charakter bardzo schematyczny, nie uwzględnia różnych sytuacji, które występują w praktyce i tych, które mogą powstać. Należy bowiem zwrócić uwagę, że co do zasady można przyjąć, iż w przypadku odległych wyjazdów podróżny obecnie nie może skorzystać z bezskosztowego odstąpienia od umowy na podstawie art. 47 ust. 4 ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych. To znaczy, że w przypadku jego rezygnacji organizator może obciążyć go kosztami o których mowa w art. 47 ust. 2 lub 3. W praktyce organizatorzy turystyki najczęściej stosują opłaty o których mowa w art. 47 ust. 3 zd. 1:
W umowie o udział w imprezie turystycznej może zostać wskazana opłata za odstąpienie od umowy o udział w imprezie turystycznej w wysokości zależnej od tego, w jakim czasie przed rozpoczęciem imprezy turystycznej doszło do odstąpienia od umowy o udział w imprezie turystycznej, od spodziewanych oszczędności kosztów oraz spodziewanego dochodu z tytułu alternatywnego wykorzystania danych usług turystycznych.
Oczywiście nie ma żadnych przeszkód, aby organizatorzy turystyki opłaty te obniżali, jeśli np. spodziewają się, że mogą pewne koszty obniżyć. Zależy to jednak co do zasady od prowadzonej przez nich polityki. W praktyce opłaty te są zróżnicowane. Przykładowo dla wyjazdów, które mają odbyć się w sierpniu mogą wynosić np. kilkaset złotych lub kilkadziesiąt procent ceny imprezy. W przypadku gdyby więc klient chciał zrezygnować na obecnym etapie, musi on co do zasady ponieść taką opłatę. Im bliżej imprezy, tym ta opłata staje się co do zasady wyższa. Pytanie jaką możemy mieć sytuację w sierpniu tuż przed wyjazdem? Tego nie wiemy. Sytuacja ta może niewiele zmienić się od obecnej i podróżny będzie mógł odstąpić od umowy bezkosztowo, co może być dla niego korzystne. Sytuacja może zmienić się diametralnie i podróżny może chcieć bez obaw wyjechać na wakacje (wersja bardzo optymistyczna, według niektórych osób mało realna). I możemy mieć do czynienia z sytuacją pośrednią – organizator może przekonywać podróżnego, że jest gotowy zorganizować wyjazd, ale podróżny z uwagi na istniejące wówczas okoliczności może mieć obawy odnośnie do wyjazdu i ostatecznie może być zainteresowany rezygnacją z wyjazdu. Co to dla niego oznacza w praktyce? Ano to, że będzie musiał ponieść wówczas – co do zasady – wysokie koszty odstąpienia w wysokości około 80-90% ceny imprezy. I w takich wypadkach może się okazać, że postąpienie zgodnie z sugestią Prezesa UOKiK może wiązać się z poważną stratą, najczęściej w praktyce w wysokości kilku tysięcy złotych, w stosunku do sytuacji gdyby zrezygnował z wyjazdu wcześniej.
Dodam, że Prezes UOKiK ma świadomość, trudności w przewidzeniu przyszłości:
Nie ma obecnie przesłanek, by wskazać, w jaki sposób za kilka miesięcy będzie wyglądała sytuacja, czy to ryzyko dalej będzie materialne, czy dalej będzie zachodzić ryzyko w kraju destynacji. Dlatego poczekajmy chwilę, jeżeli to jest możliwe, spróbujmy jeszcze kilka tygodni wytrwać, czekając na to, jak rozwinie się sytuacja, bo być może będzie możliwe skorzystanie z tej oferty – ocenia Tomasz Chróstny.
Jak wyżej wskazałem, czekanie może wiązać się dla podróżnego, najczęściej konsumenta, z dość poważną stratą majątkową, więc trudno tę wypowiedź zrozumieć w kontekście zadań UOKiK.
Z powyższego wynika, że decyzja podróżnego powinna być dobrze przemyślana. Powinna w szczególności uwzględniać ryzyko związane z rezygnacją w różnym czasie, jak również w zasadzie trudną do przewidzenia sytuację w dacie wyjazdu. Podróżni mają różne potrzeby i różną skłonność do ryzyka oraz chęć wsparcia branży, więc ich decyzje w praktyce są zróżnicowane.
Wypowiedź Prezesa UOKiK wymaga więc sprostowania.
W dostępnym na stronie internetowej UOKiK artykule pt. Koronawirus a prawa pasażerów znajduje się taka wypowiedź:
W przypadku każdego wniosku o odstąpienie od umowy biuro podróży musi sprawdzić czy zaszły przesłanki do takiego odstąpienia. Innymi słowy czy w miejscu, do którego konsument planował lecieć, istnieje realne zagrożenie jego zdrowia. Jeżeli tak, biuro ma obowiązek uznać roszczenie podróżnego (…) mówi prezes UOKiK Tomasz Chróstny.
Po pierwsze, oczywiście organizator turystyki nic nie musi sprawdzać. Może to zrobić i najczęściej robi, ale żadnego takiego obowiązku nie ma.
Po drugie, podróżny nie składa żadnego „wniosku o odstąpienie od umowy”. Odstąpienie od umowy jest jednostronną czynnością prawną a nie żadnym wnioskiem. Do jego skuteczności nie jest konieczne „uznanie roszczenia”, choć oczywiście odmienna ocena organizatora turystyki może doprowadzić ostatecznie np. do skierowania przez podróżnego sprawy na drogę sądową.
Po trzecie, odstąpienie od umowy to nie jest roszczenie a tzw. uprawnienie prawokształtujące. Na skutego odstąpienia może oczywiście powstawać roszczenie podróżnego o zwrot dokonanej wpłaty (jeżeli w kontekście okoliczności odstąpienie jest zasadne, a podróżny wcześniej uiścił część lub całą kwotę ceny).
Po czwarte, unikałbym w tego rodzaju wypowiedziach pojęcia „biuro podróży”. W tym przypadku chodzi o organizatora turystyki. W myśl ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych (taki jest pełny tytuł tej ustawy) jest on rozumiany znacznie szerzej niż jest rozumiane potocznie, zresztą niezbyt precyzyjne i niewystępujące w tej ustawie, pojęcie biura podróży.
Po piąte, w informacji tej mowa jest o „realnym zagrożeniu (…) zdrowia”. Przypomnieć należy, że w preambule dyrektywy w tym kontekście mowa jest o „znaczącym zagrożeniu dla zdrowia ludzkiego, takim jak wybuch epidemii poważnej choroby w docelowym miejscu podróży (…)”. Czy każde „realne zagrożenie” jest jednocześnie „znaczącym zagrożeniem”? Chyba nie.
Apeluję o zachowanie pewnej precyzji, bo może to prowadzić do błędnych wniosków, a w konsekwencji i działań o takim charakterze. Zwłaszcza w tekstach o charakterze poradnikowym przygotowanym przez organ zajmujący się ochroną konsumentów.
Piotr Cybula
Opublikowano Uncategorized
Otagowane koronawirus, UOKiK, ustawa o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych
Choć niewątpliwie ochrona praw konsumentów na stacjach narciarskich wygląda coraz lepiej, to w dalszym ciągu można spotkać się z pewnymi praktykami naruszającymi ich prawa.
Jedną z takich praktyk jest odmowa częściowego zwrotu wpłaconej za karnet kwoty, w sytuacji wcześniejszej rezygnacji (w ogóle lub np. wyłącznie w przypadku przedstawienia zaświadczenia lekarskiego potwierdzającego niemożliwość dalszej jazdy na nartach w czasie ważności karnetu)
Warto przypomnieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów szerzej problemem praw konsumentów w tym obszarze zajmował się w 2006 r. Przygotował wówczas Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących stacje narciarskiej (dostępny: tutaj). Do problemu postanowień wyłączających możliwość zwrotu wpłaconych środków za niewykorzystane karnety odniósł się wówczas w następujący sposób:
Warto o tym pamiętać w przypadku konieczności wcześniejszej rezygnacji. O tych zasadach powinni pamiętać też organizatorzy różnego rodzaju wyjazdów pakietowych (np. obozów narciarskich dla dzieci) w przypadku których uwzględniona jest cena za karnet narciarski.
Niedawno sam doświadczyłem sytuacji, kiedy stacja narciarska odmawiała zwrotu za niewykorzystany karnet. Pracownik stacji był na tyle uprzejmy, że uwzględnił moją prośbę i przygotował odpowiednie oświadczenie o odmowie zwrotu. Napisał jednak, że stacja odmawia ze względów regulaminowych. Po długiej rozmowie na końcu poprosiłem, aby dopisał wyraźnie zgodnie z ich stanowiskiem, że wynika to z nieprzedstawienia zaświadczenia lekarskiego. I dopiero w tym momencie otrzymałem informację, że zwrot jednak zostanie dokonany.
Piotr Cybula
Opublikowano Uncategorized
Otagowane klauzule niedozwolone, ochrona konsumenta, stacje narciarskie, UOKiK
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował niedawno informację o pracy rzeczników konsumentów w 2018 r. Pojawiła się tam również taka informacja dotycząca branży turystycznej:
Przybyło natomiast skarg na branżę turystyczną – aż o 44 proc. w porównaniu do 2017 r. Konsumenci zgłosili do rzeczników ponad 10 tys. problemów dotyczących np. skrócenia pobytu na wczasach nawet o 2 dni z powodu zmiany godzin lotów, nienależytego wykonania umowy, odszkodowań. Wzrost może wynikać z wejścia w życie przepisów, które zwiększyły uprawnienia konsumentów na tym rynku.
I krótki komentarz:
Po pierwsze, moim zdaniem nietrafne jest ogólne stwierdzenie, że nowe przepisy (ustawa o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych) zwiększyły uprawnienia konsumentów na tym rynku. Ustawa ta rzeczywiście w niektórych obszarach ochronę tę powiększyła, ale też w niektórych utrzymała lub pogorszyła, czasem nawet radykalnie (szerzej o tym w tym artykule: Aksjologia…). Akurat wśród przepisów „reklamacjogennych” dostrzegałbym raczej pogorszenie sytuacji klientów i paradoksalnie to właśnie mogło być przyczyną wzrostu liczby skarg klientów (w połączeniu z nowością regulacji i powstaniem problemów interpretacyjnych). Żeby nie szukać daleko – wcześniej organizatorzy turystyki mieli 30 dni na odpowiedź na reklamację klienta, a odmowę uwzględnienia reklamacji powinni uzasadnić. Obecnie nierzadko organizatorzy odpowiadają w znacznie dłuższym czasie, a jeśli chodzi o poziom udzielanych odpowiedzi to przypomnę np. treść tej odpowiedzi na reklamację klienta otrzymaną po ponad 5 miesiącach od dnia złożenia reklamacji: W odpowiedzi na Pańskie pismo uprzejmie informuję, że (…) nie uznaje roszczeń Pańskich Klientów. Niestety, ale w takim przypadku nasuwa się skojarzenie z filmem „Miś” i sceną z płaszczem (Nie mamy Pana płaszcza i co Pan nam zrobi). Jeżeli klienci otrzymują takie odpowiedzi na reklamacje to nie może dziwić ich frustracja i późniejsze skargi.
Po drugie, w jakimś zakresie taki wynik skarg to moim zdaniem efekt coraz mniejszego oddziaływania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na branżę. Wcześniej przykładowo w istotny sposób na praktykę oddziaływały raporty UOKiK z kontroli organizatorów turystyki. A tymczasem również obecnie mamy pewne problemy systemowe, które spotykają się zbyt słabą reakcją UOKiK, co nie wpływa w odpowiedni sposób na praktykę biur podróży. Piszę to nie tylko w oparciu o informacje ogólniedostępne, ale także na podstawie własnych doświadczeń w związku ze sprawami reprezentowanych klientów, w przypadku których pewne problemy powinny również zainteresować UOKiK. Takim problemem jest i była np. zmiana godzin lotów przez organizatorów turystyki (pojawia się on również w powyższej informacji UOKiK). Przypomnę, że po sezonie wakacyjnym w 2018 r. pojawiła się taka informacja: Biura podróży zaproponują rozwiązanie problemu informowania klientów o zmianach godzin wylotów – ustalili uczestnicy spotkania w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Czy doszło do takiego do opracowania takiego rozwiązania? Nie wspomnę już szerzej o tym, że niektórych problemów istniejących na rynku UOKiK zdaje się nie dostrzegać, co jest trudno zrozumiałe. Nie przypominam sobie np. jakiegoś wyraźnego stanowiska UOKiK dotyczącego praw klientów niewypłacalnych biur podróży, którzy nie odzyskali całości wpłat z zabezpieczenia finansowego organizatorów turystyki. Przypomnę też, że generalnie rzecz biorąc w praktyce dochodzenie roszczeń przez poszkodowanych klientów na drodze sądowej również się pogarsza, choćby z uwagi na wydłużający się czas postępowań sądowych (myślę, że typowa sprawa klienta biura podróży w dwóch instancjach to jakieś 3 lata).
Podsumowując: moim zdaniem bardziej trafna jest raczej teza, że wzrost liczby „skarg” klientów wynika z osłabienia ich praw w nowych regulacjach i pewnej niepewności w związku z nowymi regulacjami. Wszystko wskazuje na to, że do poprawy sytuacji nie dojdzie bez odpowiedniego ingerowania UOKiK w występujące na rynku praktyki naruszające prawa konsumentów.
Piotr Cybula
Opublikowano Uncategorized
Otagowane reklamacje, UOKiK, ustawa o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych
Niedawno ruszył drugi etap kampanii informacyjnej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mającej na celu zwrócenie uwagi na ryzyka związane z inwestowaniem w zakup tzw. condohoteli/aparthoteli.
Przypomnę, że 26 września 2019 r. UOKiK opublikował poniższy komunikat dotyczący tego rodzaju inwestycji, stanowiący co do zasady ostrzeżenie dla inwestorów przed nieprzemyślanymi decyzjami. Pomijanym problemem przy tego rodzaju inwestycjach moim zdaniem jest również używanie nazwy „hotel” w sposób budzący wątpliwości z punktu widzenia art. 43 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (nie dostrzegłem, aby dotychczas zauważył go UOKiK).
Komunikat UOKiK z 26 września 2019 r.:
INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI – APART- I CONDOHOTELE
- Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom – to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele.
- UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.
- Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.
[Warszawa, 26 września 2019 r.] Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5 – 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. – Obecnie lokaty są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie – inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.
Działania UOKiK
UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.
W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:
Ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.
Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.
Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Nietransparentna współpraca. Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu. – Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.
Działalność ta w wielu obszarach niejednokrotnie wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców takich lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z tą działalnością rynkową. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.
Badania społeczne
Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł – 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. Wyniki można pobrać ze strony UOKiK.
PRAWO TURYSTYCZNE 