Tag Archives: usługi hotelarskie

SO w Krakowie: hotel nie może zachować zaliczki jeśli rezerwacja nie była gwarantowana

Sąd Okręgowy w Krakowie ogłosił dzisiaj bardzo interesujący wyrok w sprawie sporu między biurem podróży a hotelem.

Biuro podróży wystąpiło z pozwem o zwrot płaconej zaliczki na rezerwację. Hotel twierdził, że żądanie jest bezpodstawne, bo we wskazanym czasie rezygnacji nie można już było zgodnie z umową bezkosztowo odstąpić od zawartej umowy. W sprawie chodziło o kwotę ponad 14 tys. zł.

Sąd I instancji powództwo biura podróży oddalił, przyjmując, że w dacie rezygnacji biuro podróży nie mogło już bezkosztowo odstąpić od umowy.

Biuro podróży od wyroku tego wniosło apelację, która została w całości uwzględniona. Przeprowadzone na tym etapie uzupełniające postępowanie dowodowe doprowadziło do przyjęcia przez Sąd, że dokonana rezerwacja nie miała jednak charakteru rezerwacji gwarantowanej, co rodziłoby prawo do zatrzymania całości kwoty w przypadku rezygnacji. Strony ustaliły bowiem, że rezerwacja uzyskuje taki charakter z chwilą zapłacenia określonej kwoty w określonym terminie, co nie miało ostatecznie miejsca. To oznacza, że w przypadku rezygnacji hotel nie miał prawa do zatrzymania zapłaconej zaliczki.

Sąd jednocześnie przyjął, że nawet w przypadku gdybyśmy przyjęli, iż była to rezerwacja gwarantowana, to również brak było podstaw do zatrzymania zapłaconej zaliczki, bowiem hotel nie był w stanie wykonać w całości umowy, bo w późniejszym etapie poinformował biuro podróży, że anuluje część zamówionych miejsc z uwagi na wcześniejszy brak zapłaty uzgodnionej kwoty ze strony biura podróży. Sąd jednocześnie przyjął, że nie można było zgodzić się ze stanowiskiem hotelu, iż w tych okolicznościach gwarantowany charakter miała rezerwacja biura podróży w zakresie, w którym nie doszło do anulacji miejsc.

Należy zwrócić uwagę, że Sąd w sprawie tej odnosił się do wcześniejszych indywidualnych ustaleń stron umowy (stąd należy zachować ostrożność przez wyciąganiem ogólniejszych wniosków).

Wyrok jest prawomocny. Sąd II instancji zmienił wyrok Sądu I instancji i w całości zasądził żądaną przez biuro podróży kwotę wraz z kosztami postępowania. W sprawie reprezentowałem biuro podróży.

Piotr Cybula

Umowy w działalności turystycznej w „Systemie Prawa Handlowego”

W opublikowanym niedawno tomie 5C „Systemu Prawa Handlowego” pt. „Prawo umów handlowych” opublikowany został odrębny rozdział (19) poświęcony umowom w działalności turystycznej, autorstwa prof. Mirosława Steca (UJ).

Warto wspomnieć, że w założeniu redaktora – również prof. Mirosława Steca – publikacja ta choć nawiązuje do wcześniej wydanych pięciu wydań prawa umów handlowych w ramach tego systemu, to jednak stanowi jego zupełnie nowe opracowanie. Najlepszym tego dowodem jest właśnie dodanie części poświęconej umowom turystycznym, której we wspomnianych pięciu wydaniach nie było.

Rozdział ten składa się z następujących części:

  1. charakterystyka ogólna działalności turystycznej i umów w niej występujących;
  2. zakres podmiotowy i przedmiotowy umów turystycznych – podstawowe pojęcia;
  3. ochrona podróżnego w sytuacji niewypłacalności organizatora turystyki;
  4. umowa o udział w imprezie turystycznej;
  5. umowa hotelowa;
  6. pozostałe umowy w działalności turystycznej.

Więcej informacji o publikacji znaleźć można na stronie wydawcy: C.H. Beck.

TSUE: hotel może pozwać Booking.com przed sądem państwa członkowskiego swojej siedziby

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 24 listopada 2020 r. wydał wyrok w sprawie C-59/19. TSUE orzekł, że:

Hotel korzystający z platformy Booking.com może, co do zasady, podnosząc żądanie zaniechania ewentualnego nadużywania pozycji dominującej, pozwać tę spółkę przed sądem państwa członkowskiego siedziby owego hotelu

Komunikat prasowy TSUE dotyczący tego wyroku dostępny jest: tutaj.

Czy ograniczenia w świadczeniu usług dotyczą także tzw. kwater prywatnych (w związku z pytaniem Zakopanego)?

Dzisiaj w mediach głośno o zwróceniu się przez władze Zakopanego do kancelarii premiera o wyjaśnienia w sprawie obostrzeń. Chodzi o pytanie, czy obowiązkowe wstrzymanie świadczenia usług do 29 listopada noclegowych do 29 listopada dotyczy także tzw. kwater prywatnych. Według władz miasta obostrzenia nie są precyzyjne i nie wiadomo, czy zakaz dotyczy kwater prywatnych.

Pytanie zaskakujące, nie tylko z tego powodu, że z innych miejscowości nie słychać o takich wątpliwościach. Należy wskazać, że ograniczenie wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z 6 listopada 2020 r. dotyczy prowadzenia usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Te ostatnie są rozumiane szeroko, tj. jako:

krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych

Tak rozumiane usługi hotelarskie mogą być świadczone w tzw. obiektach hotelarskich, których ustawa wymienia 8 (m.in. hotele, motele, pensjonaty, schroniska) oraz tzw. inne obiekty, przez które należy rozumieć również tzw. kwatery prywatne, jeśli są w nich świadczone usługi hotelarskie w rozumieniu powyższej definicji. W rozporządzeniu wprowadzono ograniczenia w świadczeniu usług hotelarskich. Skoro nie ograniczono tego np. do obiektów hotelarskich, to należy przyjąć, że ograniczenia te dotyczą wszystkich obiektów tego rodzaju.

Piotr Cybula

TS UE: wymóg zezwolenia na najem krótkoterminowy jest zgodny z prawem Unii

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej 22 września 2020 r. wydał ważny dla kształtowania się regulacji najmu krótkoterminowego wyrok w sprawie C-724/18. W sprawie tej stwierdził, że:

„Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii”.

Sprawa dotyczyła wynajmu dwóch jednopokojowych mieszkań w Paryżu. Na ich właścicieli została nałożona grzywna oraz nakaz przywrócenia mieszkalnego sposobu użytkowania wspomnianych nieruchomości. Zgodnie ze znajdującym w tej sprawie zastosowanie prawem, w gminach liczących ponad 200 000 mieszkańców i w gminach znajdujących się w trzech departamentach sąsiadujących z Paryżem zmiana sposobu użytkowania lokali mieszkalnych jest uzależniona od uzyskania uprzedniego zezwolenia, a wielokrotny, krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonali zameldowania, stanowi taką zmianę sposobu użytkowania. Ponadto wydanie takiego zezwolenia przez mera gminy może zostać uzależniona od rekompensaty w postaci jednoczesnego przekształcenia w mieszkania lokalu o innym sposobie użytkowania.

Trybunał w sprawie tej przyjął m.in. że regulacja francuska jest proporcjonalna do zamierzonego celu. Trybunał dopuszczając co do zasady tego rodzaju zezwolenie, w wyroku tym w istocie określił wymagania, które powinny być spełnione, aby takie zezwolenia zostały uznane za zgodne z prawem unijnym. Więcej o tych wymaganiach można przeczytać w komunikacie prasowym TS UE (tutaj).

Piotr Cybula

„Uwarunkowania współpracy obiektów świadczących usługi hotelarskie z serwisami zakupów grupowych” – nowa publikacja

Nakładem Wydawnictwa Difin ukazała się publikacja pt. Uwarunkowania współpracy obiektów świadczących usługi hotelarskie z serwisami zakupów grupowych autorstwa Michała Rudnickiego.

Więcej informacji o książce na stronie Wydawnictwa.

Bardzo ważny wyrok Sądu Najwyższego dla spraw dotyczących rezygnacji z usług hotelarskich w związku z pandemią koronawirusa

W związku z pandemią koronawirusa pojawiają się również sprawy sporne dotyczące rezygnacji z usług hotelarskich. Zarówno ze strony organizatorów turystyki, jak i innych podmiotów, w tym także przez klientów indywidualnych.

W tych okolicznościach warto przypomnieć wyrok Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2016 r. (I CSK 383/15). Oczywiście nie dotyczył on wprost sytuacji związanej z koronawirusem, ale okoliczności z uwagi na istotę problemu były bardzo zbliżone. Doszło do zawarcia umowy o świadczenie usług hotelarskich, a zamawiający po upływie terminu bezskosztowej rezygnacji odstąpił od umowy powołując się na zagrożenie powodziowe. Po przekroczeniu terminu bezskosztowej zgodnie z umową zamawiający zobowiązany był uiścić opłatę, która w przypadku odwołania rezerwacji na trzy dni lub krócej przed datą rozpoczęcia imprezy odpowiadała wynagrodzeniu ustalonemu w umowie za świadczenie usług turystycznych (około 112.000 zł). Usługa noclegowa, wraz z organizacją konferencji i spotkań firmowych miała być świadczona w dniach 26-27 maja 2010 r. W połowie maja pojawiły się jednak informacje o zagrożeniu tego miasta falą powodziową, a 22 maja w prasie internetowej pojawił się apel burmistrza, skierowany do turystów, o wstrzymanie wyjazdów. Przedstawiciel hotelu podtrzymywał gotowość wykonania usług, jedynie z dłuższym dojazdem.

24 maja zamawiający zdecydował o rezygnacji z zamówionych usług z uwagi na zagrożenie powodziowe w rejonie tego miasta, kierując się apelem władz miasta o wstrzymanie przyjazdów i mając na względzie bezpieczeństwo zaproszonych na spotkanie pracowników. Decyzja ta została przekazana drugiej stronie umowy następnego dnia, wraz z sugestią rozwiązania umowy, bez żadnych konsekwencji finansowych. W tym dniu miasto poinformowało też o ustabilizowaniu sytuacji związanej z zagrożeniem powodziowym i możliwością bezpiecznego wjazdu do miasta. Przedstawiciel hotelu poinformował też o minimalnym zagrożeniu powodzią oraz o korzystaniu przez innych gości z usług hotelu.

W takich okolicznościach „hotel” wystąpił do zamawiającego o zapłatę wynikającej z umowy kwoty. Sąd Rejonowy to żądanie uwzględnił w całości. Zamawiający wystąpił z apelację, którą Sąd Okręgowy oddalił. W tych okolicznościach zamawiający wystąpił do Sądu Najwyższego ze skargą kasacyjną. Ten wyrok uchylił i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Najważniejsze zdanie uzasadnienia, także biorąc obecną sytuację związaną z koronawirusem, jest następujące:

Wprowadzenie do umowy o korzystanie z usług hotelarskich opłaty za rezygnację, bez wskazania przyczyn, kiedy jest ona prowadzącemu hotel nienależna, nie jest tożsame z odpowiedzialnością korzystającego z usług na zasadzie ryzyka. Z tego rodzaju regulacji umownej wyprowadzić należy wniosek przeciwny i przyjąć, iż korzystający z usług jest zobligowany uiścić uzgodnioną opłatę, jeżeli do rezygnacji z usług hotelowych doszło z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Nie można, zatem podzielić stanowiska jakoby do zwolnienia korzystającego z usług z zobowiązania mogło jedynie prowadzić jego wygaśnięcie, na skutek następczej niemożności świadczenia, której przyczyna znajduje się poza osobą i działalnością dłużnika (art. 475 KC).

Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał też:

Sąd Okręgowy błędnie zakładając, iż art. 471 KC nie znajduje w sprawie zastosowania, nie rozważał, czy wobec doniesień medialnych dotyczących kulminacji fali powodziowej zbliżającej się do K. i apelu burmistrza o wstrzymanie przyjazdów, który ukazał się w mediach 22 maja 2010 r., a został odwołany 25 maja 2010 r., i jednocześnie zapewnień przedstawicieli hotelu, iż pracuje on normalnie, pozwana miała podstawy do odwołania planowanej konferencji. Błędna ocena charakteru świadczenia dochodzonego pozwem i zasad odpowiedzialności pozwanej, spowodowała nieuzasadnioną odmowę zastosowania w sprawie art. 471 KC i zbadania ekskulpacji pozwanej, opartej na twierdzeniu, iż do anulowania rezygnacji doszło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.

(…) ocena czy powód dochodząc w okolicznościach sprawy opłaty za anulowanie rezerwacji nadużywa prawa podmiotowego, wymaga uprzedniego rozważenia czy pozwana ponosi odpowiedzialność za świadczenie odszkodowawcze dochodzone pozwem. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 KC pozostają w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, jakie przepis ten ma na względzie. Dlatego dla zastosowania art. 5 KC konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, i z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09). Sąd oceniając stosowanie w konkretnej sprawie art. 5 KC musi wyjaśnić, jakim wartościom i ze względu, na jakie okoliczności konkretnej sprawy dał pierwszeństwo, nie kierując się przy tym z góry określonym schematem myślowym. Zaskarżone orzeczenie założeń tych nie spełnia, Sąd Okręgowy skoncentrował się, bowiem na obowiązku realizacji umowy, nie uwzględniając, iż w świetle docierających do skarżącej doniesień medialnych, w okresie podejmowania przez nią decyzji o odwołaniu przyjazdu, przez K. przechodziła kulminacyjna fala powodziowa, a istnienie zagrożenia w stopniu uzasadniającym wystosowanie do turystów apelu o zaniechanie przyjazdów potwierdził burmistrz tego miasta. W tym kontekście zapewnienia przedstawicieli hotelu, iż zagrożenia takiego nie ma, a hotel funkcjonuje bez zakłóceń, mogły być postrzegane, jako bagatelizowanie problemu, motywowane interesem gospodarczym powoda. Z ustaleń poczynionych przez Sąd nie wynika przy tym, jakie starania podjął powód celem przekonania kontrahenta, iż jego zapewnienia są wiarygodne, zważywszy na usytuowanie hotelu w bezpośrednim sąsiedztwie Wisły. Nie badano również, czy po ukazaniu się w dniu 25 maja 2010 r. na stronie internetowej urzędu miasta informacji o braku zagrożenia powodziowego w rejonie K., zorganizowanie planowanego jubileuszu, mimo jego uprzedniego odwołania, było dla pozwanej nieproporcjonalnie uciążliwe, zważywszy na straty, na które narażała swojego kontrahenta. Eksponowanie przez Sąd Okręgowy istnienia możliwości realizacji obowiązku umownego, z pominięciem szczególnych okoliczności sprawy i potrzebą wszechstronnego rozważenia wszystkich jej aspektów, przed podjęciem decyzji o odmowie stosowania art. 5 KC nie jest przekonujące. Zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie ugruntowany jest pogląd, iż klauzula generalna z art. 5 KC ma charakter wyjątkowy i powinno się z niej korzystać sporadycznie. Jednak sytuacja prawna, w której znalazły się strony, na skutek niezależnego od nich zdarzenia związanego z zagrożeniem powodziowym była nietypowa i nie można wykluczyć, iż klauzula nadużycia prawa, będzie mogła mieć znaczenie dla sprawiedliwego rozstrzygnięcia sprawy.

Pełna treść wyroku dostępna jest tutaj.

Następnie Sąd Okręgowy w wyroku z 7 grudnia 2016 r. powództwo „hotelu” oddalił. Sąd ten w okolicznościach sprawy przyjął, że zamawiający wykazał, iż niewykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności za które on odpowiedzialności nie ponosi. Tym razem skargę kasacyjną od wyroku wniósł hotel. W zasadniczej części Sąd Najwyższy skargę tę oddalił. Pełna treść tego wyroku dostępna jest: tutaj.

Niewątpliwie powyższa sprawa powinna być obowiązkową lekturą dla osób zajmujących się umowami o świadczenie usług hotelarskich, w przypadku których doszło do rezygnacji z uwagi na pandemię koronawirusa. Oczywiście każda sprawa wymaga indywidualnej oceny. W każdym razie pokazuje ona, że w sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa gości hotelowych żądanie hotelu do zapłaty pełnych ustalonych kwot nie zawsze jest zasadne, a czasem może zostać ocenione jako w całości bezpodstawne. Oczywiście powyższe uwagi dotyczą sytuacji do której zastosowanie znajduje prawo polskie.

Piotr Cybula

„Pozycja prawna i obowiązki informacyjne internetowych platform pośredniczących wobec nabywców usług hotelarskich”

W czasopiśmie Transformacje Prawa Prywatnego (nr 3/2019) opublikowany został artykuł dr Elwiry Macierzyńskiej-Franaszczyk pt. Pozycja prawna i obowiązki informacyjne internetowych platform pośredniczących wobec nabywców usług hotelarskich.

Artykuł dostępny jest na stronie internetowej czasopisma: Transformacje Prawa Prywatnego.

Transformacje Prawa Prywatnego 2019, nr 3

Olga Tokarczuk, hostele i ageizm

Hostelom powinno się wytoczyć sprawę o ageizm, o dyskryminację ze względu na wiek. Z jakichś powodów przyjmują na noclegi tylko młodych, same sobie ustalają te granice wieku, ale można być pewnym, że czterdziestolatek nie przejdzie. Dlaczego młodzi mieliby być tak wyróżniani? Czy i bez tego nie obsypuje ich przywilejami sama biologia„.

Olga Tokarczuk, Bieguni

Inwestycje w apart- i condohotele – wątpliwości i ostrzeżenia UOKiK

Niedawno ruszył drugi etap kampanii informacyjnej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mającej na celu zwrócenie uwagi na ryzyka związane z inwestowaniem w zakup tzw. condohoteli/aparthoteli.

Przypomnę, że 26 września 2019 r. UOKiK opublikował poniższy komunikat dotyczący tego rodzaju inwestycji, stanowiący co do zasady ostrzeżenie dla inwestorów przed nieprzemyślanymi decyzjami. Pomijanym problemem przy tego rodzaju inwestycjach moim zdaniem jest również używanie nazwy „hotel” w sposób budzący wątpliwości z punktu widzenia art. 43 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (nie dostrzegłem, aby dotychczas zauważył go UOKiK).

Komunikat UOKiK z 26 września 2019 r.:

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI – APART- I CONDOHOTELE

  • Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom – to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele.
  • UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.
  • Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.

[Warszawa, 26 września 2019 r.] Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5 – 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. – Obecnie lokaty są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie – inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.

Działania UOKiK

UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.

W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:

Ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.

Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Nietransparentna współpraca. Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu. – Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.

Działalność ta w wielu obszarach niejednokrotnie wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców takich lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z tą działalnością rynkową. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.

Badania społeczne

Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł – 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. Wyniki można pobrać ze strony UOKiK.