Prezes UOKiK opublikował dokument pt. „Informacja o obniżce ceny. Wyjaśnienia Prezesa UOKiK„. Ma on znaczenie również dla rynku turystycznego, m.in. w kontekście tzw. cen dynamicznych (s. 30 i 31 informacji).
Na stronie UOKiK dostępna jest również informacja pt. „Jak obliczać i prezentować obniżki cen – wyjaśnienia Prezesa UOKiK„.
Ukazał się nowy (59) numer czasopisma „Folia Turistica”. Opublikowany w nim został m.in. artykuł pt. „Kodeks Ochrony Turystów UNWTO w aspekcie jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa europejskiego i krajowego” autorstwa: D. Borka, K. Szot oraz K. Szuppe.
Pełna treść całego numeru dostępna jest na stronie czasopisma: „Folia Turistica”.
Opublikowano Uncategorized
Otagowane dyrektywa 2015/2302, ochrona konsumenta, publikacje, UE, UNWTO
Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, która przewiduje wprowadzenie do Kodeksu postępowania cywilnego nowego postępowania odrębnego pt. „Postępowanie z udziałem konsumentów”. Jeśli chodzi o usługi turystyczne, najważniejsza zmiana wynikająca z tych przepisów to art. 458(14) § 4. Zgodnie z tym przepisem:
W sprawach rozpoznawanych według przepisów działu niniejszego konsument może wytoczyć powództwo również przed sąd właściwy dla miejsca swojego zamieszkania. Nie dotyczy to spraw, w których właściwość sądu jest wyłączna.
Obecnie regułą jest, że konsument wytyczając powództwo powinien wytoczyć je przed sądem pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Od tej reguły mamy pewne wyjątki, ale w przypadku usług turystycznych znajdują one zastosowanie dość rzadko. Tymczasem w przypadku tych usług bardzo często siedziby przedsiębiorców są dość odległe od miejsca zamieszkania konsumentów. W praktyce oznacza to, że np. konsumenci pozywający Itakę muszą to zrobić w Opolu, Rainbow w Łodzi a Grecosa w Poznaniu. Podobnie jest jeśli chodzi o innych przedsiębiorców turystycznych, np. hotelarzy. Generalnie rzecz biorąc stanowi to dla konsumentów dodatkowe utrudnienie, które – jak można przypuszczać – część konsumentów nawet zniechęca to występowania z powództwem. Przedstawiona propozycja może to zmienić. Z drugiej strony oznacza ona spore utrudnienia dla przedsiębiorców, którzy będą musieli odpowiednio przygotować się do tego rodzaju działań konsumentów. Muszą uwzględnić to, że sprawy te będą wytyczane już „w całej Polsce”, a nie tylko sądzie właściwym dla ich siedziby. W praktyce wiele będzie zależało od tego, czy rozprawy będą odbywać się on line, czy też w tradycyjny sposób.
Nie spodziewam się jakiejś rewolucji jeśli chodzi o znaczący wzrost liczby spraw wytyczanych przez konsumentów, ale myślę, że w przypadku przyjęcia takiej ustawy liczba powództw konsumentów przeciwko organizatorom turystyki będzie z każdym rokiem rosła.
Przedstawiana propozycja oznacza też, że sprawami konsumentów usług turystycznych będą częściej zajmować się sądy i sędziowie po raz pierwszy. W obrębie wielu właściwości okręgów sądów nie ma przecież siedziby np. organizatorów turystyki. Czas pokaże, jak będą sobie z tym radziły.
W projekcie tym w kontekście usług turystycznych i sposobu rozpatrywania przez niektórych przedsiębiorców turystycznych, w tym zwłaszcza prze organizatorów turystyki reklamacji warto też zwrócić uwagę jeszcze na jeden przepis:
Art. 458(16). Jeżeli strona będąca przedsiębiorcą przed wytoczeniem powództwa zaniechała próby dobrowolnego rozwiązania sporu, uchyliła się od udziału w niej lub uczestniczyła w niej w złej wierze i przez to przyczyniła się do zbędnego wytoczenia powództwa lub wadliwego określenia przedmiotu sprawy, niezależnie od wyniku sprawy sąd może obciążyć tą stronę kosztami procesu w całości lub części, a w uzasadnionych przypadkach nawet podwyższyć je, jednak nie więcej niż dwukrotnie.”;
Przedsiębiorcy będą musieli zweryfikować, czy dotychczasowy sposób prowadzenia przez nich postępowań reklamacyjnych nie stanowi ryzyka zastosowania przez sąd tego przepisu.
Pełna treść projektowanych przepisów:
w części pierwszej w księdze pierwszej w tytule VII po dziale IIa dodaje się dział IIb w brzmieniu:
„Dział IIb
Postępowanie z udziałem konsumentów
Art. 458(14). § 1. Przepisy niniejszego działu stosuje się w sprawach o roszczenia konsumenta przeciwko przedsiębiorcy oraz o roszczenia przedsiębiorcy przeciwko konsumentowi.
§ 2. W sprawach rozpoznawanych według przepisów niniejszego działu przepisy o innych postępowaniach odrębnych stosuje się w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z przepisami niniejszego działu.
§ 3. Przepisy niniejszego działu stosuje się, choćby przedsiębiorca będący stroną postępowania zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej.
§ 4. W sprawach rozpoznawanych według przepisów działu niniejszego konsument może wytoczyć powództwo również przed sąd właściwy dla miejsca swojego zamieszkania. Nie dotyczy to spraw, w których właściwość sądu jest wyłączna.
Art. 458(15). § 1. Przedsiębiorca będący powodem obowiązany jest powołać wszystkie twierdzenia i dowody w pozwie, a będący pozwanym – w odpowiedzi na pozew.
§ 2. Stronie będącej przedsiębiorcą udziela się pouczenia o treści § 1 i 4, jeżeli nie jest zastępowana przez adwokata, radcę prawnego, rzecznika patentowego lub Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej. Pouczenia udziela się powodowi niezwłocznie po wniesieniu pozwu, a pozwanemu – wraz z doręczeniem odpisu pozwu.
§ 3. Doręczając stronie będącej przedsiębiorcą pouczenia, o których mowa w § 1 i 4, przewodniczący wzywa stronę, by w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż tydzień, powołała wszystkie twierdzenia i dowody.
§ 4. Twierdzenia i dowody powołane z naruszeniem § 1-3 podlegają pominięciu, chyba że strona będąca przedsiębiorcą uprawdopodobni, że ich powołanie nie było możliwe albo że potrzeba ich powołania wynikła później. W takim przypadku dalsze twierdzenia i dowody na ich poparcie powinny być powołane w terminie dwóch tygodni od dnia, w którym ich powołanie stało się możliwe lub wynikła potrzeba ich powołania.
Art. 458(16). Jeżeli strona będąca przedsiębiorcą przed wytoczeniem powództwa zaniechała próby dobrowolnego rozwiązania sporu, uchyliła się od udziału w niej lub uczestniczyła w niej w złej wierze i przez to przyczyniła się do zbędnego wytoczenia powództwa lub wadliwego określenia przedmiotu sprawy, niezależnie od wyniku sprawy sąd może obciążyć tą stronę kosztami procesu w całości lub części, a w uzasadnionych przypadkach nawet podwyższyć je, jednak nie więcej niż dwukrotnie.”;
Informacja o projekcie dostępna jest na stronie: RCL.
Piotr Cybula
Podczas VII Międzynarodowej Konsumenckiej Konferencji Naukowej pt. REKLAMACJE, MEDIACJE I INNE POSTĘPOWANIA W SPRAWACH KONSUMENCKICH, która odbędzie się on-line w dniach 27-28 października 2020 r. będę miał przyjemność uczestniczyć w panelu pt. Postępowania dotyczące rynku turystycznego i finansowego.
W swojej wypowiedzi przedstawię główne problemy związane z dochodzeniem przez konsumentów roszczeń związanych z usługami turystycznymi, w tym także w obecnej sytuacji związanej z Covid-19.
Więcej informacji o konferencji dostępnych jest na stronie internetowej Stowarzyszenia Rzeczników Konsumentów.
Polska Izba Turystyki ogłosiła komunikat pt. Działania kryzysowe podejmowane przez PIT w związku z pojawieniem się w Polsce pierwszego przypadku koronawirusa.
Co do zasady jest on sensowny i wyważony. Ograniczając się do aspektów prawnych chciałbym zwrócić jednak uwagę na jeden punkt komunikatu z którym nie mogę do końca się zgodzić, a ściślej, wymaga on moim zdaniem pewnego uzupełnienia. W końcowym fragmencie tego komunikatu czytamy:
w przypadku spełnienia przesłanek art. 47 ust. 4 ustawy, ale wtedy i tylko wtedy, klientowi przysługuje zwrot wpłaty. Bezwzględnie trzeba podkreślić, że dotyczy to bezpośredniego, faktycznego zagrożenia, takiego, jak np. wyjazd do stref objętych kwarantanną. Jest niezwykle istotne, aby klienci biur podróży byli przekonani, że nie będą zmuszani do wyjazdu w miejsca, w których występują faktyczne ogniska epidemii.
Trafnie zwraca się uwagę, że jeżeli spełnione są przesłanki art. 47 ust. 4 ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych, to wówczas klient może żądać zwrotu wpłaty. Natomiast nie można zgodzić się z tym, że tylko w takiej sytuacji klient może żądać zwrotu całości dokonanej wpłaty. W szczególności w tym kontekście należy wskazać na art. 46 tej ustawy:
Art. 46. (…)
2. Organizator turystyki, który przed rozpoczęciem imprezy turystycznej:
1) jest zmuszony zmienić główne właściwości usług turystycznych, o których mowa w art. 40 ust. 1 pkt 1, lub
2) nie może spełnić specjalnych wymagań, o których mowa w art. 42 ust. 4 pkt 4,
(…)
– niezwłocznie powiadamia o tym podróżnego na trwałym nośniku. Organizator turystyki może jednocześnie zaoferować podróżnemu zastępczą imprezę turystyczną, w miarę możliwości o tej samej lub wyższej jakości.
3. W powiadomieniu, o którym mowa w ust. 2, organizator turystyki w sposób jasny, zrozumiały i widoczny informuje podróżnego o:
1) zmianach warunków umowy o udział w imprezie turystycznej oraz o ewentualnym wpływie tych zmian na cenę;
2) rozsądnym terminie, w którym podróżny poinformuje organizatora o swojej decyzji, o której mowa w ust. 4;
3) odstąpieniu od umowy o udział w imprezie turystycznej za zwrotem wszystkich wniesionych wpłat i bez obowiązku wniesienia opłaty za odstąpienie od umowy w przypadku braku odpowiedzi podróżnego w terminie, o którym mowa w pkt 2;
4) zastępczej imprezie turystycznej oraz jej cenie, jeśli jest oferowana.
4. Podróżny w terminie wyznaczonym przez organizatora turystyki informuje go, że:
1) przyjmuje proponowaną zmianę umowy o udział w imprezie turystycznej albo
2) odstępuje od umowy o udział w imprezie turystycznej za zwrotem wszystkich wniesionych wpłat i bez obowiązku wniesienia opłaty za odstąpienie, albo
3) odstępuje od umowy o udział w imprezie turystycznej oraz przyjmuje zastępczą imprezę turystyczną.
5. Jeżeli zmiany umowy o udział w imprezie turystycznej lub zastępcza impreza turystyczna, o których mowa w ust. 3, prowadzą do obniżenia jakości lub kosztów imprezy turystycznej, podróżny jest uprawniony do odpowiedniego obniżenia ceny.
6. W przypadku gdy umowa o udział w imprezie turystycznej zostanie rozwiązana zgodnie z ust. 3 pkt 3 albo ust. 4 pkt 2, organizator turystyki nie później niż w terminie 14 dni od dnia rozwiązania umowy o udział w imprezie turystycznej zwraca wpłaty dokonane przez podróżnego lub w jego imieniu. Podróżny jest zwolniony od wniesienia opłaty za odstąpienie od umowy o udział w imprezie turystycznej. Przepisy art. 50 ust. 2–8 stosuje się odpowiednio.
Co to w praktyce oznacza? Obecna dynamiczna sytuacja może powodować w szczególności, że organizator „jest zmuszony zmienić główne właściwości usług turystycznych, o których mowa w art. 40 ust. 1 pkt 1” (do tego ograniczę dalsze wywody, choć tak samo należy ocenić sytuację gdy organizator turystyki nie może spełnić specjalnych wymagań, o których mowa w art. 42 ust. 4 pkt 4 ustawy). Zgodnie z art. 40 ust. 1 pkt 1:
Art. 40. 1. Organizator turystyki lub agent turystyczny, w przypadku gdy impreza turystyczna jest sprzedawana za jego pośrednictwem, udziela podróżnemu zanim podróżny ten zwiąże się jakąkolwiek umową o udział w imprezie turystycznej lub odpowiadającą jej ofertą, następujących informacji:
1) dotyczących głównych właściwości usług turystycznych:
a) miejsce pobytu, trasę i czas trwania imprezy, w tym co najmniej przybliżoną datę początkową i końcową oraz liczbę noclegów zapewnianych w trakcie imprezy turystycznej,
b) rodzaj, klasę, kategorię lub charakter środka transportu, a także informacje dotyczące przejazdów, w szczególności czas i miejsce wyjazdów oraz postojów, a jeżeli dokładny czas nie został jeszcze określony – o przybliżonym czasie wyjazdu i powrotu,
c) położenie, rodzaj i kategorię obiektu zakwaterowania, według przepisów kraju pobytu,
d) liczbę i rodzaj posiłków,
e) szczegółowy program zwiedzania, wycieczki lub inne usługi uwzględnione w cenie imprezy turystycznej,
f) czy jakiekolwiek usługi turystyczne będą świadczone w grupie, oraz – jeśli to możliwe – o przybliżonej liczebności grupy,
g) informację o wymaganiach językowych w przypadku gdy skorzystanie przez podróżnego z niektórych usług turystycznych będzie zależało od skutecznej komunikacji ustnej,
h) informację o dostępności usług turystycznych dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej, a także, na wniosek podróżnego, dokładne informacje na temat możliwości ich dostosowania do jego potrzeb;
Nie ma większego problemu jeśli zmiany te są nieznaczne. W takiej sytuacji zapobiegliwy organizator mógł do umowy wprowadzić postanowienie uprawniające go do jednostronnej zmiany, co jest skuteczne o ile poinformuje podróżnego o zmianie w sposób jasny, zrozumiały i widoczny, na trwałym nośniku (zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy).
Jeżeli jednak we wskazanym zakresie zmiana nie jest nieznaczna, organizator ma obowiązek niezwłocznie o tym poinformować podróżnego, a ten może m.in. skorzystać z możliwości bezkosztowej anulacji. W każdym razie dla podróżnych kluczowe znaczenie ma więc to, czy organizator turystyki jest w stanie wykonać umowę zgodnie z pierwotnymi ustaleniami lub z nieznacznymi zmianami, czy też musi wprowadzić wskazane zmiany, które nie są nieznaczne. W tym ostatnim przypadku podróżny może bezkosztowo od umowy odstąpić.
Co więcej, w przypadku rezygnacji przez podróżnego z wyjazdu w związku z taką zmianą co do zasady otwarta pozostaje droga podróżnego do domagania się „odszkodowania lub zadośćuczynienia za poniesione szkody lub krzywdy”, co wynika z końcowego fragmentu art. 46 ust. 6 ustawy („Przepisy art. 50 ust. 2–8 stosuje się odpowiednio”). Zgodnie z art. 50 ust. 3 podróżnemu nie przysługuje odszkodowanie lub zadośćuczynienie za niezgodność w przypadku gdy organizator turystyki udowodni, że: 1) winę za niezgodność ponosi podróżny; 2) winę za niezgodność ponosi osoba trzecia, niezwiązana z wykonywaniem usług turystycznych objętych umową o udział w imprezie turystycznej, a niezgodności nie dało się przewidzieć lub uniknąć; 3) niezgodność została spowodowana nieuniknionymi i nadzwyczajnymi okolicznościami. W praktyce w obecnych okolicznościach istotna może być zwłaszcza trzecia ze wskazanych przesłanek. To na organizatorze turystyki będzie spoczywał ciężar wykazania tego rodzaju okoliczności. Niewykluczone, że część organizatorów może wpaść w pułapkę, jeśli będą twierdzić, że nie zachodzą nieuniknione i nadzwyczajne okoliczności (które są jedną z przesłanek zastosowania art. 47 ust. 4), a z drugiej będą próbowali się powołać na nadzwyczajne okoliczności jako na przesłankę zwalniającą ich z tego rodzaju odpowiedzialności.
Podsumowując – podróżny może bezkosztowo odstąpić od umowy o udział w imprezie turystycznej nie tylko w przypadku spełnienia przesłanek z art. 47 ust. 4 ustawy. Może to zrobić w szczególności także wówczas gdy organizator jest zmuszony zmienić główne właściwości usług turystycznych, o których mowa w art. 40 ust. 1 pkt 1 (jeśli zmiany te nie są nieznaczne) lub jeśli organizator nie może spełnić specjalnych wymagań, o których mowa w art. 42 ust. 4 pkt 4. Co więcej, w przeciwieństwie do art. 47 ust. 4 w przypadku wspomnianych sytuacji podróżny może co do zasady domagać się „odszkodowania lub zadośćuczynienia za poniesione szkody lub krzywdy” (organizator jest zwolniony z tej odpowiedzialności, jeżeli wykaże jedną z przesłanek zwalniających go z niej).
W świetle powyższego istotne są dwie kwestie. Po pierwsze, kiedy zmiana jest nieznaczna, a kiedy jest o innym charakterze i dotyczy głównych właściwości usług turystycznych, o których mowa w art. 40 ust. 1 pkt 1 ustawy. Po drugie, czy w praktyce organizatorzy turystyki informują o zmianach w przypadku których podróżni mogą od umowy odstąpić i w jaki sposób podróżni mogą sprawdzić, czy takie zmiany jednak nie zaszły (jeśli organizator milczy). O tym postaram się napisać w kolejnych wpisach.
Piotr Cybula
Wydawnictwo C.H. Beck właśnie opublikowało publikację pt. Dochodzenie roszczeń konsumenckich. Nowy ład dla konsumentów. Została one przygotowana pod redakcją M. Jagielskiej, E. Sługockiej-Krupa oraz K. Podgórskiego.
W pracy tej opublikowany został m.in. przygotowany przeze mnie artykuł pt. O dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych względem Skarbu Państwa z tytułu wadliwego wdrożenia dyrektywy konsumenckiej (wybrane problemy na przykładzie art. 7 dyrektywy 90/314). Omówienie tej problematyki skłoniło mnie do postawienia na końcu artykułu retorycznego pytania: czy nasze państwo prowadzi jedną, czy dwie polityki konsumenckie?
Więcej: na stronie Wydawnictwa.
Piotr Cybula
Opublikowano Uncategorized
Otagowane dyrektywa 90/314, ochrona konsumenta, publikacje
Choć niewątpliwie ochrona praw konsumentów na stacjach narciarskich wygląda coraz lepiej, to w dalszym ciągu można spotkać się z pewnymi praktykami naruszającymi ich prawa.
Jedną z takich praktyk jest odmowa częściowego zwrotu wpłaconej za karnet kwoty, w sytuacji wcześniejszej rezygnacji (w ogóle lub np. wyłącznie w przypadku przedstawienia zaświadczenia lekarskiego potwierdzającego niemożliwość dalszej jazdy na nartach w czasie ważności karnetu)
Warto przypomnieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów szerzej problemem praw konsumentów w tym obszarze zajmował się w 2006 r. Przygotował wówczas Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących stacje narciarskiej (dostępny: tutaj). Do problemu postanowień wyłączających możliwość zwrotu wpłaconych środków za niewykorzystane karnety odniósł się wówczas w następujący sposób:
Warto o tym pamiętać w przypadku konieczności wcześniejszej rezygnacji. O tych zasadach powinni pamiętać też organizatorzy różnego rodzaju wyjazdów pakietowych (np. obozów narciarskich dla dzieci) w przypadku których uwzględniona jest cena za karnet narciarski.
Niedawno sam doświadczyłem sytuacji, kiedy stacja narciarska odmawiała zwrotu za niewykorzystany karnet. Pracownik stacji był na tyle uprzejmy, że uwzględnił moją prośbę i przygotował odpowiednie oświadczenie o odmowie zwrotu. Napisał jednak, że stacja odmawia ze względów regulaminowych. Po długiej rozmowie na końcu poprosiłem, aby dopisał wyraźnie zgodnie z ich stanowiskiem, że wynika to z nieprzedstawienia zaświadczenia lekarskiego. I dopiero w tym momencie otrzymałem informację, że zwrot jednak zostanie dokonany.
Piotr Cybula
Opublikowano Uncategorized
Otagowane klauzule niedozwolone, ochrona konsumenta, stacje narciarskie, UOKiK
Wczoraj udało mi się zakończyć spór dotyczący zmiany umowy o udział w imprezie turystycznej. I to bez konieczności skierowania sprawy na drogę sądową.
W sprawie tej po zawarciu umowy organizator dokonał zmiany miejsca rozpoczęcia imprezy turystycznej oraz godzin lotów. W otrzymanej później w wyniku prowadzonej z tym organizatorem korespondencji potwierdził w istocie rzeczy, że mimo takiej zmiany nie poinformował klientów w sposób wyraźny o możliwości odstąpienia o umowy. A klienci byli w tych okolicznościach zainteresowani takim odstąpieniem. Jednocześnie przedstawił ogólniejsze stanowisko, że art. 46 ust. 3 ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych w ogóle nie nakładał na niego w świetle okoliczności sprawy takiego obowiązku informacyjnego, bowiem zmiana godzin wylotu i powrotu nie stanowi istotnej zmiany warunków umowy i nie uprawnia podróżnego do odstąpienia od umowy.
Po wymianie serii korespondencji, nie tylko z tym organizatorem, wczoraj otrzymałem od niego pismo, w którym poinformował, że co prawda podtrzymuje swe dotychczasowe stanowisko, to jednak przyznał klientom rabat w wysokości odpowiadającej ich żądaniu, co stanowi ponad 20% ceny zawartej przez nich umowy. Pozostaje mieć nadzieję, że organizator ten zmieni swą dotychczasową praktykę.
Piotr Cybula
Niedawno ruszył drugi etap kampanii informacyjnej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mającej na celu zwrócenie uwagi na ryzyka związane z inwestowaniem w zakup tzw. condohoteli/aparthoteli.
Przypomnę, że 26 września 2019 r. UOKiK opublikował poniższy komunikat dotyczący tego rodzaju inwestycji, stanowiący co do zasady ostrzeżenie dla inwestorów przed nieprzemyślanymi decyzjami. Pomijanym problemem przy tego rodzaju inwestycjach moim zdaniem jest również używanie nazwy „hotel” w sposób budzący wątpliwości z punktu widzenia art. 43 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (nie dostrzegłem, aby dotychczas zauważył go UOKiK).
Komunikat UOKiK z 26 września 2019 r.:
INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI – APART- I CONDOHOTELE
- Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom – to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele.
- UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.
- Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.
[Warszawa, 26 września 2019 r.] Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5 – 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. – Obecnie lokaty są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie – inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.
Działania UOKiK
UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.
W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:
Ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.
Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.
Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Nietransparentna współpraca. Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu. – Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.
Działalność ta w wielu obszarach niejednokrotnie wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców takich lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z tą działalnością rynkową. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.
Badania społeczne
Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł – 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. Wyniki można pobrać ze strony UOKiK.
30 maja w Toruniu odbędzie się konferencja pt. „Prawa konsumentów na rynku usług turystycznych”.
Więcej informacji o konferencji dostępnych jest w tej informacji Organizatorów: Zaproszenie.
Opublikowano Uncategorized
Otagowane konferencje i spotkania, ochrona konsumenta, PRAWO TURYSTYCZNE
PRAWO TURYSTYCZNE 