Inwestycje w apart- i condohotele – wątpliwości i ostrzeżenia UOKiK

Niedawno ruszył drugi etap kampanii informacyjnej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów mającej na celu zwrócenie uwagi na ryzyka związane z inwestowaniem w zakup tzw. condohoteli/aparthoteli.

Przypomnę, że 26 września 2019 r. UOKiK opublikował poniższy komunikat dotyczący tego rodzaju inwestycji, stanowiący co do zasady ostrzeżenie dla inwestorów przed nieprzemyślanymi decyzjami. Pomijanym problemem przy tego rodzaju inwestycjach moim zdaniem jest również używanie nazwy „hotel” w sposób budzący wątpliwości z punktu widzenia art. 43 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (nie dostrzegłem, aby dotychczas zauważył go UOKiK).

Komunikat UOKiK z 26 września 2019 r.:

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI – APART- I CONDOHOTELE

  • Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom – to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele.
  • UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach.
  • Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.

[Warszawa, 26 września 2019 r.] Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres 5 – 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. – Obecnie lokaty są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie – inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.

Działania UOKiK

UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.

W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:

Ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera – nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.

Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Nietransparentna współpraca. Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu. – Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. – Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.

Działalność ta w wielu obszarach niejednokrotnie wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców takich lokali, kwestii podatkowych, turystycznych a także ochrony najemców. We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z tą działalnością rynkową. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje o tym czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.

Badania społeczne

Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł – 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. Wyniki można pobrać ze strony UOKiK.

 

Kto powinien organizować wycieczki szkolne – szkoły czy biura podróży? (zaproszenie do dyskusji)

W związku z pomysłem wprowadzenia w szkołach edukacji turystycznej we wpisie na facebooku napisałem, że może najpierw należałoby zacząć od „edukacji turystycznej” nauczycieli i opracowania systemowych rozwiązań zachęcających ich do organizacji różnego rodzaju szkolnych wyjazdów krajoznawczych i turystycznych.

Później do wpisu tego dodanych zostało wiele komentarzy. Wiele emocji wzbudził wpis przedstawicielki branży turystycznej (biur podróży), z którego wynikało, że w zasadzie to nauczyciele w szkołach nie powinni zajmować się turystyką i krajoznawstwem. Powinno to być pozostawione biurom podróży, z którymi szkoły powinny współpracować. Wpisu tego nie mogę przytoczyć w całości, ponieważ później został on usunięty, wraz z licznymi innymi komentarzami.

Ponieważ temat ten wzbudza wiele emocji i kontrowersji, chciałbym zaprosić Państwa do zamieszczania opinii (komentarzy) w tym miejscu (pod wpisem na blogu) na tytułowy temat, co ma zawsze charakter trwalszy niż dyskusja na facebooku (chociażby z uwagi na możliwość usunięcia wpisu przez autora, co w praktyce powoduje usunięcie dalszych wpisów innych osób, stanowiących do niego komentarz). Niektóre z Państwa wypowiedzi zamieszczę później poniżej we wpisie. Nie ulega wątpliwości, że dyskusja w tym zakresie jest z praktycznego punktu widzenia niezwykle potrzebna. Liczę więc na Państwa głosy, jednocześnie prosząc, aby miały one charakter merytoryczny, a nie stanowiły „ataki na przeciwnika”. Swój pogląd w tej sprawie wielokrotnie już w tym miejscu przedstawiałem (a także w innych publikacjach). Celowo nie przedstawiam go w tym momencie szerzej, licząc na ożywioną dyskusję i wymianę Państwa poglądów.

Piotr Cybula

 

Rzecznik Praw Pasażerów: „na chwilę obecną rozpatrywane są wnioski złożone w maju br.”

Wczoraj na stronie Rzecznika Praw Pasażerów pojawił się taki komunikat:

Z uwagi na bardzo dużą ilość wniosków składanych do Rzecznika (liczoną już w tysiącach) i ograniczenia kadrowe w Zespole Rzecznika, informujemy, że wnioski są rozpatrywane zgodnie z kolejnością wpływu. Na chwilę obecną rozpatrywane są wnioski złożone w maju br.

Przypomnę, że zgodnie z przyjętymi zasadami „Rzecznik Praw Pasażerów ma 90 dni na przeprowadzenie postępowania”, o czym możemy przeczytać w innym miejscu na stronie Rzecznika Praw Pasażerów.

Chaos, chaos, chaos – czyli pytanie o politykę informacyjną rządu w przypadku zmian w ministerstwach

No to mamy proszę Państwa niezły chaos informacyjny jeśli chodzi o ostatnie zmiany w ministerstwach.

Na stronie premier.gov.pl mamy informację, że ministrem sportu jest Mateusz Morawiecki. Z tego wynika, że nie mamy ministerstwo sportu i turystyki (turystyka została przeniesiona do ministerstwa rozwoju).

MM

Jednocześnie nie tylko funkcjonuje strona internetowa ministerstwa sportu i turystyki, ale dowiadujemy się na niej, że ministrem sportu i turystyki jest Witold Bańka. Czy więc obecnie mamy ministra sporu – Mateusza Morawieckiego oraz ministra sportu i turystyki – Witolda Bańkę, jak wynika z tych dwóch stron rządowych?

Bańka

Z kolei Wikipedia podaje, że Mateusz Morawiecki jest… ministrem sportu i turystyki.

wikipedia mm

Podobną informację mamy również w poniższym artykule na portalu rmf24.pl:

tymczasowy

RMF Morawiecki

Może więc Mateusz Morawiecki jest ministrem sportu i turystyki? W większości innych stron internetowych dowiadujemy się jednak, że Mateusz Morowiecki został ministrem sportu.

Zdaję sobie sprawę, że w przypadku zmian trzeba pewnego czasu na ich pełne wprowadzenie na stronach internetowych. Wydaje mi się jednak, że z uwagi na powagę urzędów, rządowe strony internetowe powinny być lepiej koordynowane. Warto o tym pamiętać w przypadku następnych większych zmian tego rodzaju. Inaczej, jak w powyższym przypadku, gubić się będą nawet dziennikarze, nie wspominając już o obywatelach.

Piotr Cybula

PKP Intercity: pracujemy nad rozwiązaniami umożliwiającymi usprawnienie kupna biletów na trasach międzynarodowych

Po ostatnich doświadczeniach z zakupem biletów kolejowych na trasie międzynarodowej poprosiłem PKP Intercity o informację, czy firmie tej znane są przedstawione przeze mnie problemy. Poniżej przedstawiam odpowiedź otrzymaną od PKP Intercity. Wynika z niej, że na możliwość zakupu wszystkich biletów kolejowych na trasach międzynarodowych będziemy musieli jeszcze trochę poczekać. Pewnie wiele zależy też od pasażerów i od tego jak często będą zwracać uwagę na te trudności.

Pragniemy poinformować, że w przypadku połączeń międzynarodowych realizowanych przez PKP Intercity, drogą elektroniczną można nabyć bilety na przejazdy w obu kierunkach między innymi do Berlina (połączenia z Warszawy, Gdyni, Przemyśla), Wiednia (nocne połączenia z Warszawy i z Berlina/Rzepina) oraz do Moskwy. Ponadto prowadzimy prace nad rozszerzeniem sprzedaży biletów międzynarodowych na bezpośrednie relacje do i z Czech, Słowacji i Węgier, a także kolejnych połączeń do i z Austrii. W dalszej kolejności przewidujemy udostępnienie biletów internetowych na przejazdy w kierunku wschodnim m.in. na Ukrainę.

Oferty międzynarodowe cechują się dużą złożonością taryfową, a rezerwacje wymagają połączenia z systemem partnera zagranicznego. Z tego względu przedstawienie aktualnej informacji o cenie na konkretny termin i relację nie zawsze jest możliwe. Informacja o cenie biletu międzynarodowego zachowuje aktualność jedynie przez krótki czas ze względu na to, że od ustalenia aktualnej ceny biletu do udania się do kasy – ceny i dostępność biletów, zwłaszcza objętych promocją, mogą ulec zmianie, a nawet wyczerpaniu. Aktualnie wraz z naszymi partnerami z zagranicy pracujemy nad rozwiązaniami umożliwiającymi usprawnienie kupna biletów. (…)

Zespół Prasowy PKP Intercity S.A.

„W sprawach spornych lub nieuregulowanych w Regulaminie rozstrzyga Dyrektor” – postanowienie w regulaminie Domu Aplikanta Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury

W regulaminie Domu Aplikanta Krajowej Szkoły Sądownictwa  Prokuratury mamy takie postanowienie: W sprawach spornych i nieuregulowanych w Regulaminie rozstrzyga Dyrektor.

Dyrektor

Czyli przykładowo jeśli mamy spór między Domem Aplikanta a gościem odnośnie do innego postanowienia regulaminu, to ostatecznie rozstrzyga o tym Dyrektor Domu Aplikanta. Jakie wybierze rozwiązanie? Pozostawiam odpowiedź Czytelnikom.

Pewnie wielu hotelarzy powie „ja też bym tak chciał”. Wbrew pozorom nie jest to rzecz tak prosta jakby się mogło wydawać (o czym poza wyjątkami hotelarze wiedzą, nie stosując takich postanowień). Trzeba przecież przypomnieć, że choćby zgodnie z art. 385(3) pkt 10 kodeksu cywilnego: „W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: (…) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy„, a taki m.in. charakter ma powyższe postanowienie. W przypadku uznania takiego postanowienia za niedozwolone postanowienie umowne, postanowienie takie po prostu nie wiąże konsumenta. Podobne postanowienia były już uznawane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone.

Dodam, że z Domu Aplikanta mogą korzystać w zasadzie wszyscy, o czym przekonuje też ta informacja: oferta. W konsekwencji jak się wydaje zachodzi w tym przypadku również w wielu przypadkach relacja przedsiębiorca – konsument.

Jak czytamy na stronie internetowej Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury, jest to: „centralna instytucja odpowiedzialna za szkolenie wstępne oraz ustawiczne kadr sądownictwa i prokuratury w Pol­sce”.

Czy przyszli sędziowie i prokuratorzy czytają ten regulamin?

Piotr Cybula

IFTTA na Facebooku

Po ostatniej konferencji w Bratysławie, która odbyła się w dniach 24-26 października 2019 r., założona została na Facebooku otwarta grupa: IFTTA International Forum of Travel and Tourism Advocates.

Członkowie tej organizacji serdecznie zapraszają do odwiedzin i członkostwa wszystkich zainteresowanych prawników problematyką prawa turystycznego.