PRAWO TURYSTYCZNE

Komunikat prasowy UOKiK z 20 lipca 2026 r.:

„W mediach pojawiają się reklamy z hasłem „condohotel” – od słów condominium i hotel, czy „aparthotel” – od słów apartament i hotel. Określenia te odnoszą się do inwestycji w nieruchomości komercyjne polegających na zakupie lokalu użytkowego, najczęściej położonego w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji. Właściciel może korzystać z niego przez część roku, a przez pozostały czas lokal jest wynajmowany w systemie hotelowym.

Takie inwestycje są często przedstawiane jako sposób na osiąganie regularnych zysków z najmu. W praktyce wynajmem i obsługą lokalu zajmuje się wyspecjalizowana firma, czyli operator nieruchomości. Działa on na podstawie umowy zawartej z właścicielem, zwykle na czas określony, np. 10 lat, wypłacając nabywcy apartamentu czynsz. Warto jednak pamiętać, że takie lokale mają charakter komercyjny i w większości przypadków ich nabywcy nie są objęci ochroną przewidzianą w tzw. ustawie deweloperskiej.

– Obietnica wysokich zysków nie powinna przesłaniać kosztów i ryzyka. Inwestycja w condo- czy aparthotel nie daje gwarancji zysku – jej opłacalność zależy od wielu czynników, m.in. zainteresowania wynajmem, sezonowości i kosztów utrzymania nieruchomości. Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko ile można zarobić, ale też co stanie się po zakończeniu współpracy z operatorem. To właśnie wtedy może się okazać, że zyski są niższe od oczekiwanych lub znikają, a rosnące koszty utrzymania nieruchomości stają się kłopotem dla właściciela – mówi Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Obietnice bez pokrycia

Spółki Linea Mare (inwestycja Linea Mare Pobierowo) oraz Beskid Resort Properties (inwestycja Mercure Szczyrk Resort) otrzymały zarzuty wprowadzania konsumentów w błąd co do ryzyka inwestycji, kosztów i wysokości zysku. „Kup apartament i zarabiaj 8% rocznie” – tego typu hasłami reklamowymi zachęcały do nabywania lokali w swoich hotelach m.in. na stronach internetowych. Obietnicę zysku prezentowały nie odnosząc się do konkretnych wyliczeń. Deweloperzy nie uwzględniali czynników, które mogą mieć wpływ na jego wysokość, np. podatków czy opłat za utrzymanie nieruchomości.

Ponadto, nabywcy lokali w Pobierowie i Szczyrku nie byli informowani o tym, co się stanie, gdy umowa z operatorem nieruchomości nie będzie już obowiązywać. Może do tego dojść np. po upływie terminu, na który została zawarta (np. 10 lat), ale też w sytuacji upadłości spółki. Gdy umowa obowiązuje, czynsz jest wypłacany, a konsument ponosi część kosztów. A gdy wygaśnie – wszelkie obowiązki i ryzyka inwestycji w lokal przechodzą na nabywcę przy jednoczesnym braku wypłat czynszu. W momencie zawierania umowy konsumenci nie byli o tym informowani i nie mogli ocenić długofalowego ryzyka. Ponadto nie wiedzieli, czy po wygaśnięciu umowy będą płacić za utrzymanie budynku i części wspólnych (m.in. ogrodu, basenu, strefy spa, placu zabaw, wind) i w jakiej wysokości są to koszty.  

Zdaniem Prezesa UOKiK, konsumenci mogli zostać wprowadzeni w błąd co do korzyści, jakie wiążą się z kupnem nieruchomości komercyjnej. Postępowanie może zakończyć się karą do 10 proc. obrotu spółki.

Niedozwolone klauzule

Prezes Urzędu kwestionuje klauzule zawarte w umowach zawieranych przez spółkę Linea Mare Operator – zarządcę nieruchomości i operatora lokali niemieszkalnych w inwestycji w Linea Mare Pobierowo oraz Beskid Resort Properties. Dotyczą one zasad reprezentowania właścicieli lokali oraz konsekwencji w sytuacjach, gdy nie zaakceptują oni działań zarządcy nieruchomości. Na podstawie zakwestionowanych klauzul konsument musiał dać zarządcy pełnomocnictwo do podejmowania wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości, w tym przekraczających tzw. zwykły zarząd (np. głosowanie nad wynagrodzeniem zarządcy, przyjęcie planu gospodarczego). Oznacza to, że właściciel lokalu nie może uczestniczyć w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, głosować nad uchwałami i wpływać na podejmowane decyzje. Jeżeli by się temu sprzeciwił, mógłby zostać obciążony karą 1000 zł za każdy dzień lub nie otrzymać czynszu za najem lokalu. Co więcej, zarządca mógłby rozwiązać z właścicielem umowę najmu nieruchomości, gdyby wycofał udzielone wcześniej pełnomocnictwo.

– Klauzule, które kwestionujemy to forma nacisku na konsumentów, aby nie podejmowali działań w ochronie własnych interesów. Mogą one naruszać  zarówno ich prawa, jak i dobre obyczaje. Zarządca powinien działać w interesie właścicieli, z którymi wiąże go wieloletnia umowa, a nie wymuszać lojalność karami i groźbą wstrzymania wypłat czynszu. Co więcej, właściciele nieruchomości powinni wiedzieć o decyzjach zarządu oraz móc je kwestionować – dodaje Prezes UOKiK.

Postępowanie w sprawie uznania klauzul za niedozwolone może zakończyć się nałożeniem kary do 10 proc. obrotu.

Kosztowne milczenie

Prezes UOKiK wszczął postępowania w sprawie nałożenia kary za nieudzielenie informacji w toku postępowania wyjaśniającego na dwie spółki: Haveno Estate (inwestycja Brzegova Residence w Mikołajkach) oraz Zdrojowa Invest2 (inwestycja Zdrojowa Invest w Dźwirzynie). Urząd kilka razy zwracał się o przesłanie wzorców umów zawieranych z konsumentami oraz warunków najmu nieruchomości. Pytania dotyczyły też zasad finansowania budowy i haseł marketingowych. Spółka Haveno Estate zignorowała wezwania, a Zdrojowa Invest2 udzieliła lakonicznych, niepełnych odpowiedzi. Współpraca z UOKiK w trakcie prowadzonych postępowań jest obowiązkiem przedsiębiorcy. Złamanie tej zasady grozi nałożeniem kary do 3 proc. obrotu.

Condo- i aparthotele – wcześniejsze działania UOKiK

Obecne postępowania są kontynuacją wielu działań Urzędu w sektorze inwestycji alternatywnych, szczególnie dotyczących nieruchomości komercyjnych. Już w 2019 r. UOKiK i KNF wydały wspólne ostrzeżenie przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w aparthotele i condohotele. Zagrożenia te były także tematem ogólnopolskiej kampanii społecznej Prezesa UOKiK „Policz i nie przelicz się!”.

W ostatnich latach Prezes Urzędu prowadził postępowania wyjaśniające wobec ofert takich inwestycji oraz wydawał decyzje dotyczące m.in. wprowadzania konsumentów w błąd co do bezpieczeństwa inwestycji i wysokości zysków, a także stosowania niedozwolonych postanowień umownych. Lista podmiotów objętych działaniami Prezesa UOKiK jest długa„.